L'ASLOCA neuchâteloise a publié un calendrier de l'Avent 2023 sur la thématique du vocabulaire et des concepts spécifiques au droit du bail. Il vous est présenté ici. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à vous adresser à notre secrétariat.
Le vocabulaire du droit du logement
Vous aussi vous êtes parfois perdu·e lorsqu’il s’agit de défendre vos droits en tant que locataire? Le domaine du droit du bail est en effet très compliqué et utilise un vocabulaire et des concepts qui lui sont propre. L’ASLOCA neuchâteloise vous propose un calendrier de l’Avent un peu particulier. Jusqu’au 24 décembre, une notion ou un mot du vocabulaire spécifique au droit du logement sera illustré, expliqué ou commenté. Retrouvez l’intégralité du calendrier sur notre compte Instagram!
Le contrat de bail
Le contrat de bail est le contrat qui lie les deux parties, locataire et bailleur. Il faut le conserver tant que dure la relation contractuelle et même au-delà. Chaque bail est différent. Dans un même immeuble, deux appartements de même surface peuvent faire l’objet de deux baux complètement différents.
Sur le bail sont indiquées des informations cruciales: les termes et délais qui permettent de résilier le contrat, les frais accessoires (charges) qui peuvent vous être facturés, le taux hypothécaire en vigueur au moment de la conclusion du contrat, etc.
La notification officielle
Chaque notification de hausse de loyer, chaque résiliation du contrat de bail par la partie bailleresse, etc. doivent être envoyées par lettre recommandée aux locataires sur un formulaire agréé par le canton. Ce formulaire, appelé formule officielle ou notification officielle, est obligatoire. Sans cela, la hausse ou la résiliation ne sont pas valables.
Dans certaines communes du canton de Neuchâtel, celles qui sont dites en pénurie de logements (comme la commune de Neuchâtel), l’utilisation de la formule officielle lors d’un changement de locataire est également obligatoire.
Les locataires qui arrivent dans le logement reçoivent une formule officielle qui leur indique le montant du loyer des locataires précédent·es. Si l’augmentation semble exagérée, les nouvelles et nouveaux locataires peuvent contester leur loyer jusqu’à 30 jours après la remise des clés.
Le taux hypothécaire
Le taux hypothécaire de référence fait depuis quelques mois la Une des journaux. C’est un des critères de la fixation des loyers, c’est la raison pour laquelle il est attentivement scruté. Depuis 2008, l’Office fédéral du logement publie 4 fois par année un taux d’intérêt de référence, fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et toujours arrondi au quart de point. Le 2 décembre 2023, ce taux de référence est passé de 1,5% à 1,75%. Si votre bail a été conclu alors que le taux était plus bas ou que vous avez demandé une baisse de loyer, il se peut que vous receviez une notification de hausse de loyer.
Attention, la hausse de loyer doit vous être notifiée sur formule officielle et vous avez 30 jours pour la contester. N’attendez pas et contactez votre section de l’ASLOCA qui pourra vous renseigner sur les démarches à entreprendre.
IPC / renchérissement
L’Indice des Prix à la Consommation (IPC), autrement dit le renchérissement, est également un critère de fixation du loyer. Il se peut donc que même si le taux hypothécaire en vigueur corresponde à celui qui fixe actuellement votre loyer, vous receviez une augmentation de loyer motivée par le renchérissement. En effet, la partie bailleresse peut répercuter 40% de l’inflation calculée par l’IPC sur les loyers.
Attention, la hausse de loyer doit vous être notifiée sur formule officielle et vous avez 30 jours pour la contester. N’attendez pas et contactez votre section de l’ASLOCA qui pourra vous renseigner sur les démarches à entreprendre. Vous pouvez faire également faire une première estimation grâce à notre calculateur en ligne.
Les charges d'exploitation
Après le taux hypothécaire et l’IPC, les charges d’exploitation sont le troisième critère invoqué presque systématiquement lorsque la partie bailleresse notifie une augmentation de loyer. Celles-ci n’ont rien à voir avec les charges au sens des frais accessoires (chauffage, eau chaude, conciergerie, etc.). Elles correspondent aux taxes, impôts sur les immeubles, rentes de droits de superficie, primes d’assurance et aux frais d’entretien de l’immeuble. Les gérances invoquent automatiquement une hausse de ces coûts de l’ordre de 0,5% par année. Ce raccourci, s’il simplifie la vie des gérances, est contestable. En effet, les gérances doivent pouvoir prouver une véritable augmentation de ces coûts, basés sur une moyenne qui se calcule sur la base de trois exercices.
Attention, la hausse de loyer doit vous être notifiée sur formule officielle et vous avez 30 jours pour la contester. N’attendez pas et contactez votre section de l’ASLOCA qui pourra vous renseigner sur les démarches à entreprendre.
Hausses / Augmentations
Taux hypothécaire, renchérissement, charges d’exploitation, travaux à plus value, loyers du quartier, etc. Les arguments de la partie bailleresse pour augmenter les loyers en cours de bail sont nombreux. Néanmoins, dès qu’une modification de votre contrat de bail péjore votre situation, elle doit obligatoirement vous être notifiée sur une formule officielle.
Hausse du loyer ou des frais accessoires (charges), modification de la clé de répartition en votre défaveur, suppression d’une place de parking ou d’une cave, etc. Toutes ces modifications unilatérales de votre contrat de bail doivent vous être signifiées par lettre recommandée et sur un formulaire agréé par le Canton. En outre, vous avez 30 jours après réception pour contester une telle modification. N’attendez pas et contactez votre section de l’ASLOCA qui pourra vous renseigner sur les démarches à entreprendre.
Loyer net / Loyer brut
La différence entre loyer net et loyer brut est importante. Le loyer net, comme son nom l’indique, représente le loyer sans compter l’acompte ou le forfait des frais accessoires, c’est-à-dire des charges. Le loyer brut, c’est donc la somme de ces éléments. Une hausse de loyer, par exemple, s’applique uniquement au loyer net. Il est donc important de faire la distinction entre les deux. Si vous contactez l’ASLOCA, prenez votre bail avec vous et ayez cette distinction en tête !
Charges / Frais accessoires
Le loyer brut est constitué du loyer net et de l’acompte ou du forfait des frais accessoires, c’est-à-dire des charges. La plupart du temps, les charges sont perçues par acomptes mensuels. Les plus gros postes sont les frais de chauffage et d’eau chaude, parfois aussi la conciergerie. Actuellement, les coûts du gaz et du mazout sont tels qu’il arrive fréquemment que les locataires reçoivent des surplus effrayants.
Il arrive aussi que des gérances/des bailleurs sous-évaluent les acomptes mensuels, afin d’attirer les locataires par un loyer qui semble attractif. C’est la déconfiture lorsque celles ou ceux-ci reçoivent leur décompte annuel des charges !
L’ASLOCA recommande actuellement aux locataires de compter environ 100 CHF par pièce. C’est-à-dire que si l’on loue un 4,5 pièces, il faudrait compter 450 CHF d’acompte de charges mensuelles. Si votre acompte est sous-évalué, vous pouvez mettre la différence sur un compte privé en gardant en tête qu’on pourrait bien vous la réclamer à la fin de l’exercice comptable.
Acompte / Forfait de charges
La plupart du temps, les frais accessoires, c’est-à dire les charges, sont payés par un acompte mensuel. A la fin de l’exercice comptable, un décompte annuel doit être envoyé aux locataires et le trop-perçu remboursé ou le solde à payer réclamé. Les acomptes sont parfois sous-évalués pour faire en sorte que le loyer brut soit attractif. C’est un piège dans lequel tombe nombre de locataires. Pour vous en prémunir, comptez 100 CHF d’acompte mensuel par pièce. Si votre acompte est en deçà, mettez cet argent de côté.
Le forfait est une autre manière de s’acquitter de ses charges. Ce montant est calculé sur une moyenne de trois ans et peut être adapté vers le haut ou le bas à la demande d’une des parties, bailleur ou locataire. A la fin de l’exercice, il n’y a pas de décompte établi, s’il y a un trop-perçu, c’est au bénéfice du bailleur, et s’il y a un solde de charges, c’est au bénéfice des locataires.
Défaut(s) du logement
Une canalisation qui lâche, des moisissures, une cuisinière qui cesse de fonctionner, plus d’électricité dans les locaux communs, etc. Cette courte liste constitue des défauts auxquels le bailleur doit remédier. Si après plusieurs sollicitations rien n’est fait et que les défauts persistent, il est d’usage d’envoyer par recommandé une lettre de mise en demeure. Y seront listés les défauts qui demandent une intervention de la part du bailleur ainsi qu’un délai pour s’exécuter en menaçant de consigner le loyer. Passé ce délai, et si rien n’est réglé, les locataires peuvent ouvrir un compte de consignation sur lequel les loyers seront versés. Ils et elles auront ensuite 30 jours pour saisir le Tribunal et faire valoir leurs droits.
Ces démarches sont longues, fastidieuses et demandent une certaine expertise. L’ASLOCA vous recommande de vous adresser suffisamment tôt à son service juridique afin de vous aider dans vos démarches.
Punaises de lit
Si vous trouvez des punaises de lit chez vous, il faut immédiatement avertir votre gérance/votre bailleur. Si vous ne le faites pas rapidement, cela peut vous être reproché. L’élimination des punaises de lit est de la responsabilité du bailleur, à moins que celui-ci ne puisse prouver que c’est par la faute ou par la négligence des locataires qu’elles sont apparues. Mais c’est une preuve très difficile à apporter, le fait qu’un seul appartement soit touché ou que ce soit le premier de l’immeuble n’est pas du tout un élément suffisant.
Les locataires ont droit a une réduction de loyer à partir du moment où la présence des punaises de lit a été signalée jusqu’à l’élimination du défaut. Les frais de congélation et les dégâts au mobilier sont également à la charge du bailleur à moins que celui-ci prouve qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. S’il a agi rapidement et fait le nécessaire, ces frais seront sûrement à la charge des locataires.
Clés
La remise des clés constitue un moment important au niveau de vos droits en tant que locataire. C’est à partir de ce moment que vous êtes véritablement en possession de la chose louée (par exemple, votre nouvel appartement). A partir de ce moment, vous avez trente jours pour faire une contestation du loyer initial, si vous estimez que le loyer est abusif.
C’est également lorsque vous rendez les clés que l’on considère que vous n’êtes plus en possession de la chose louée. Tant qu’il vous reste une clé d’un appartement que vous devez quitter, vous ne serez pas libéré·e de vos obligations contractuelles.
Comme vous l’aurez compris, la possession de toutes les clés du logement loué prouve que le bailleur a cédé l’usage de son bien aux locataires. Vous devez donc bien être en possession de toutes les clés de votre logement. Le bailleur n’a pas le droit d’en garder, même pas une !
Colocataires et colocations
Bien souvent, on pense la colocation comme des étudiant·es partageant un logement et donc à ce titre, colocataires. Pourtant, au niveau du droit, ce n’est pas forcément vrai. Lorsque plusieurs personnes figurent sur le bail, elles sont automatiquement considérées comme des colocataires. Cela peut-être lorsqu’on vit en couple et que les deux personnes figurent sur le bail, lorsqu’on est marié·es ou pacsé·es, lorsqu’on vit à plusieurs et que tout le monde figure sur le bail ou encore lorsqu’on a une personne qui s’est portée garante du loyer. Toutes ces personnes sont juridiquement considérées comme des colocataires. A ce titre, toutes les personnes figurant sur le bail doivent signer les courriers adressés au bailleur, à la gérance ou au Tribunal.
Dans certains cas, il arrive qu’une seule personne ait signé le bail et que les autres habitant·es sous-louent une partie du logement. Dans ce cas, il s'agit donc d'une sous-location, et non d'une colocation.
Un·e garant·e
Il arrive bien souvent que des gérances ou des bailleurs demandent qu’une personne se porte garante du loyer lorsque les aspirant·es locataires n’ont pas un revenu suffisant. Cette décision doit être bien pesée car elle peut être lourde de conséquences. En effet, lorsqu’une personne est garante, elle figure sur le bail au même titre que les personnes qui habiteront réellement le logement. En cas de loyer impayé, la gérance ou le bailleur se retournera donc vers elle. Et lorsque les locataires décideront de résilier leur contrat, il faudra bien se souvenir que toutes les personnes figurant sur le bail doivent signer la lettre de résiliation, garant·e y compris!
Si pour une raison ou une autre la personne garante ne souhaite plus jouer ce rôle et que son nom soit retiré du contrat de bail, elle ne pourra pas le faire! Une telle demande s’assimilierait alors à une volonté de résilier le bail en entier, et donc pour toutes les personnes signataires du contrat.
Vacances
Ça y est, la fin de l’année arrive à grands pas et avec elle quelques jours fériés bienvenus. Vous partez en vacances? Vous partez plusieurs jours? Si c’est le cas, n’oubliez pas de faire dévier votre courrier. Vous pouvez également demander à une personne de confiance de relever votre boîte aux lettres.
Vous partez plusieurs semaines? Signez une procuration à l’attention d’une personne de confiance et donnez-la lui avant de partir! En effet, si vous recevez un recommandé ou un avis qu’une lettre recommandée vous attend à la Poste, vous seriez bien inspiré·e de faire en sorte qu’une personne puisse la retirer à votre place.
En effet, les augmentations de loyer sont aussi de saison et vous n’avez que trente jours pour la contester ! Si vous recevez une notification de hausse de loyer, contactez rapidement l’ASLOCA!
Procuration
Ce mot ne vous dit rien? Une procuration se fait sous forme écrite et doit être signée de votre main. Il s’agit d’un document par lequel vous désignez une personne de confiance qui puisse agir en votre nom. Par exemple, si vous devez retirer un recommandé alors que vous êtes à l’étranger, la seule manière d’agir est de le faire par procuration. Vous aurez alors remis une procuration au nom d’une personne de confiance et signée de votre main pour permettre à cette dernière d’aller retirer le recommandé à votre place. Cette personne pourra également agir en votre nom, par exemple en contestant une hausse de loyer reçue en recommandé.
Loyer initial
Cette fois, c’est la bonne! Après la vingtaine d’appartements visités, la dizaine de dossiers envoyés, vous avez trouvé un chouette appartement et signé le contrat de bail. Le bémol? Vous découvrez, grâce à la notification sur formule officielle remise avec votre contrat, que les ancien·nes locataires payaient 200 CHF de moins que vous pour le loyer net mensuel. Y a-t-il eu des travaux de grandes ampleurs dans le logement? Quelques travaux d’entretien mais rien qui ne justifie une telle différence de prix! Vous vous tournez alors vers votre section de l’ASLOCA qui vous apprend que vous avez 30 jours à partir de la remise des clés pour contester le loyer initial.
La notification sur formule officielle au changement de locataires n’est malheureusement pas obligatoire partout. Dans le canton de Neuchâtel, la formule officielle est obligatoire dans les cantons qui se trouvent en pénurie de logement (sous la barre des 1% de logements disponibles).
Délais
Chaque notification sur formule officielle est assortie d’un encadré présentant les voies de recours légales ainsi que le délai imparti pour contester une modification unilatérale de votre contrat de bail. Que ce soit une notification pour hausse de loyer ou une résiliation de votre contrat de bail, vous avez trente jours dès la réception de la notification ou de l’avis postal pour contester la hausse ou la résiliation de votre contrat.
Vous avez également 30 jours depuis la remise des clés d’un nouvel appartement pour contester votre loyer initial. Cela est notamment possible lorsque le loyer net a augmenté entre deux locataires.
Résiliation ordinaire
Si vous souhaitez déménager, il faut vous y prendre bien à l’avance. Pour commencer, relisez bien votre contrat de bail actuel. Dans l’exemple donné ici, la résiliation ordinaire du contrat de bail peut se faire en envoyant une lettre recommandée 3 mois avant les termes du 31 mars, 30 juin et 30 septembre.
Si vous envisagez de déménager au 31 mars et emménager dans un nouvel appartement au 1er avril, il faut que votre lettre de résiliation recommandée parvienne à la gérance ou au bailleur avant la fin de l’année ! Attention, c’est bien la réception qui fait foi et non pas l’envoi. Ne vous y prenez donc pas à la dernière !
Chaque bail est différent, prenez bien garde à ce qui est noté dans votre contrat actuel !
Résiliation anticipée
Si une résiliation ordinaire n’est pas souhaitée ou n’est pas possible, les locataires ont la possibilité de résilier de manière anticipée. Pour ce faire, il faut trouver des candidat·es prêt·es à reprendre le bail aux mêmes conditions que les locataires sortant·es. La loi dit qu’un·e candidat·e suffit mais il faut s’assurer que la personne soit solvable. Pour assurer ses arrières, il est donc conseillé de présenter plusieurs dossiers (2-3). Il faut en outre donner un délai raisonnable au bailleur pour qu’il puisse étudier les dossiers. Ce dernier ne peut refuser que pour de bonnes raisons (candidat·es qui ne sont pas solvables, grande famille pour un tout petit appartement, etc.).
Il est également conseillé de bien garder les dossiers complets des candidat·es proposé·es au bailleur. L’ASLOCA neuchâteloise propose à ses membres de la documentation et des modèles pour réussir sans craintes une résiliation anticipée!
État des lieux
Ça y est, vous avez résilié correctement votre contrat de bail, nettoyé de fond en comble votre futur ancien logement et vous vous apprêtez à rendre les clés. Un·e représentant·e de la gérance fixe un rendez-vous pour faire l’état des lieux de sortie. A quoi devez-vous être attentif·ve pendant cette visite formelle?
Premièrement, vous devez bien avoir en tête les déteriorations qui sont clairement de votre fait (votre chiot a abîmé le parquet qui était neuf à votre arrivée) de celle qui sont dues à une utilisation normale d’un logement d’habitation. On ne pourra pas vous reprocher l’usure de l’émail de l’évier qui a été installé il y a 40 ans!
Le conseil le plus important: ne signez rien si vous n’êtes pas d’accord avec 100% de ce qui est écrit dans le procès-verbal et refusez de signer sur une tablette!
Travaux
Les locataires ne peuvent pas s’opposer à ce qu’il y ait des travaux dans leur immeuble ou leur logement. Par contre, lorsque cela occasionne des désagréments, ils et elles peuvent demander une réduction de loyer a posteriori et des indemnités. L’ASLOCA recommande donc vivement aux locataires concerné·es de tenir un journal de bord détaillé avec les nuisances subies.
En ce qui concerne d’éventuelles augmentations de loyer, celles-ci ne peuvent concerner que les travaux à plus-value, c’est-à-dire des travaux qui apportent une amélioration au bien loué. Refaire la peinture ou remplacer la cuisinière qui ont 20 ans ne peut pas être considéré comme des travaux à plus-value. C’est de l’entretien, à la charge du bailleur. Par contre, agrandir la surface du balcon ou installer une deuxième toilette, c’est une plus-value dont on comptera l’amortissement.
