Ce texte a été rédigé par le président de l'ASLOCA neuchâteloise, Jonathan Gretillat, et a initialement été publié dans la rubrique immobilière du journal ArcInfo (26 mai 2023).
La guerre en Ukraine, la crise énergétique qui en a résulté et les effets post-covid ont induit une préoccupante inflation généralisée en Suisse, en Europe et dans le monde. Même si notre pays est moins touché que nos voisins, il en résulte néanmoins une hausse constante du coût de la vie et des taux d’intérêts. En sachant que le taux hypothécaire de référence, actuellement de 1,25%, constitue l’un des critères de fixation des loyers, à quelles conséquences les locataires suisses doivent-ils potentiellement s’attendre au cours des prochains mois? Et qu’en est-il des effets de l’inflation?
Selon la loi, quand ce taux et/ou l’indice des prix à la consommation montent, les bailleurs sont en principe autorisés à augmenter les loyers. En théorie du moins, car les loyers auraient également dû être réduits lorsque les taux diminuaient. En réalité, un rapport du Bureau d’études BASS a relevé qu’entre 2005 et 2021, les loyers ont augmenté de 22,1%, alors qu’ils auraient dû baisser de 10,3% en moyenne, si le mécanisme légal avait été respecté par l’ensemble des propriétaires.
Dans ces circonstances, il y a lieu de distinguer plusieurs situations différentes. Lors de la prochaine hausse du taux hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement, qui pourrait être fixé à 1,5% dès le 1er juin 2023, seules deux catégories de locataires risquent de subir une hausse de loyer : les locataires ayant obtenu une diminution de loyer lors de précédentes réductions du taux de référence, et ceux qui ont conclu un bail après le 3 mars 2020 (date de la dernière fixation du taux de référence). Pour ces deux catégories de locataires, il faudra ensuite examiner au cas par cas si la hausse de loyer est bien justifiée, ou peut être contestée, notamment en cas de rendement excessif procuré au propriétaire. Il existe bien des cas où une hausse, a priori légale, rendrait le loyer néanmoins abusif, ce qui permet au locataire de se défendre en exigeant un calcul de rendement.
Pour les autres locataires, la situation est plus détendue car une hausse de loyer serait contraire à la loi, à moins qu’elle soit fondée sur d’autres motifs (travaux à plus-value ou indice des prix à la consommation, par exemple). Il faut en effet savoir que l’inflation peut être répercutée, en partie du moins (soit à hauteur de 40%), sur les loyers. Toutefois, il n’existe aucun automatisme : dans tous les cas, une hausse de loyer doit obligatoirement être notifiée sur formule officielle (sous peine d’être nulle et non avenue), et ne s’appliquer que pour le prochain terme de bail. Elle peut alors être contestée par le locataire auprès de la Chambre de conciliation de l’autorité judiciaire de première instance (attention au bref délai pour agir : 30 jours).
En cas de hausse de loyer, chaque locataire serait inspiré·e de s’adresser à l’ASLOCA ou à un·e professionnel·le pour vérifier si elle est légale, ou en cas de doute, de contester la hausse. Il est également possible de faire une première vérification sommaire et gratuite au moyen d’un calculateur de loyer en ligne.
Trop souvent, les locataires n’ont pas connaissance de leurs droits, ni des instruments à leur disposition pour se défendre contre les hausses de loyers injustifiées. Il ne faut pas hésiter à en faire usage!
Jonathan Gretillat, président de l'ASLOCA neuchâteloise et avocat
