Comment concilier protection du climat et droits des locataires?

Depuis l’adoption par le peuple suisse de la stratégie énergétique 2050 et de la loi sur le climat et l’innovation, l’assainissement énergétique des bâtiments est reconnu comme un enjeu majeur de la transition énergétique et de la protection du climat pour notre pays. Une rénovation massive du bâti nous attend ainsi pour ces prochaines décennies en Suisse. Si cela représente un défi colossal pour l’ensemble de la population, sa part de deux-tiers de locataires est particulièrement concernée. Cela ne va pas sans créer certaines tensions entre la nécessité de protéger à la fois le climat et les droits des locataires.

La loi et la jurisprudence admettent aujourd’hui qu’en cas de rénovations d’envergure (impliquant logiquement des assainissements énergétiques), le coût des travaux peut être répercuté sur les locataires à raison d’un forfait de 50 à 70% au titre de plus-value, selon les circonstances (âge du bâtiment, entretien différé ou non, maintenance ou installations à valeur ajoutée, proportion des améliorations énergétiques, etc.). La hausse de loyer qui en résulte peut s’avérer conséquente, et ne pourra être contrôlée que a posteriori par le locataire. Le propriétaire-bailleur a l’obligation de notifier et de justifier la hausse de loyer au moyen de la formule officielle. Le locataire dispose alors d’un délai de 30 jours pour contester ou faire vérifier gratuitement la hausse auprès de l’autorité de conciliation. Cela en vaut souvent la peine : selon une étude de la Haute école de Lucerne, le forfait usuellement retenu de 50 à 70% est trop élevé, et devrait plutôt se situer dans une fourchette de 34% à 58%. Vu que les vérifications et calculs à faire sont complexes et sujets à controverse, il est préférable de s’adresser à l’ASLOCA ou à un∙e spécialiste.

Dans le cas de rénovations énergétiques de bâtiments non rénovés depuis longtemps, impliquant auparavant des frais de chauffage élevés, les locataires devraient en théorie bénéficier d’importantes réductions des charges, et donc d’un loyer brut globalement équivalent. Si tel n’est pas le cas, cela constitue un indice que la hausse de loyer qui suit est excessive. Il arrive également que le propriétaire profite de la rénovation énergétique complète de son bâtiment pour résilier l’ensemble des baux. Une telle manière de faire est problématique : non seulement, il est possible de procéder à une rénovation totale d’un bâtiment occupé, au besoin en proposant des solutions de relogement temporaires ; mais encore, les appartements ainsi rénovés sont presque immanquablement reloués à de nouveaux locataires à des prix bien plus élevés que ne le permettraient les travaux entrepris.

Pour éviter de telles situations, et permettre un assainissement énergétique des bâtiments en respectant à la fois le climat et les droits des locataires, les pratiques suivantes doivent devenir la norme : les bâtiments locatifs devraient faire l’objet d’un entretien régulier, en distinguant bien entretien courant et investissements énergétiques à plus-value pour éviter les hausses de loyer indues ; les locataires devraient pouvoir rester dans les bâtiments rénovés sans être délogés, et les loyers adaptés correctement ; enfin, les collectivités publiques devraient renforcer les subventions accordées aux rénovations énergétiques, dans l’intérêt commun des propriétaires, des locataires et du climat.

Jonathan Gretillat, président de l'ASLOCA neuchâteloise et avocat